De uitdaging
Het Campus Business Center in Hengelo is een multi-tenant kantoorpand van ruim 5.000 m². Meerdere huurders, één aansluiting, en geen inzicht in wie wat verbruikt. Afrekenen gebeurde op basis van verdeelsleutels in plaats van werkelijk verbruik. De PV-installatie op het dak deed zijn werk, maar niemand wist hoeveel daarvan het pand zelf benutte.
Meerdere huurders, één aansluiting, geen inzicht. Wie verbruikt wat? En hoe reken je dat eerlijk af?
De oplossing
In opdracht van ITK Vastgoedbeheer hebben we het pand voorzien van een compleet gebouwbeheersysteem (GBS) met daarbovenop een energiemanagementsysteem (EMS). Geen losse eilandjes, maar één systeem dat alles in het pand meet en aanstuurt.
- Energiestromen inzichtelijk: realtime inzicht in verbruik en opwek, per huurder en per installatie
- Automatische verrekening: MID-gecertificeerde tussenmeters per huurder, via een API-koppeling verbonden met de vastgoedadministratie van de beheerder. Werkelijk verbruik wordt automatisch verrekend, zonder handwerk en zonder discussie
- PV-optimalisatie: de zonnestroom wordt maximaal in het pand zelf benut
- Congestiemanagement: het EMS bewaakt de pieken en stuurt binnen de grenzen van de aansluiting
- Klimaat: regeltechniek voor verwarming, koeling en ventilatie
- Verlichting: centraal aangestuurd vanuit het GBS
- Laadinfra: laadpunten laden slim, binnen het beschikbare vermogen
- Toegangscontrole: geïntegreerd in hetzelfde systeem
Meten is de basis
Sturen begint bij meten. In de verdeelinstallatie hebben we power analysers geplaatst die realtime en met hoge nauwkeurigheid vastleggen wat er in het pand gebeurt: spanning, stroom, vermogen en power factor per fase, plus de totale energie- en blindstroom.
- Meetnauwkeurigheid klasse 0,2S: nauwkeurig genoeg om op werkelijk verbruik af te rekenen
- Spanningskwaliteit tot de 65e harmonische: verstoringen en pieken worden zichtbaar voordat ze schade of storingen veroorzaken
- Jarenlange datalogging aan boord: verbruikspatronen en trends blijven bewaard voor analyse en onderbouwing
- Open communicatie (Modbus): de meetdata koppelt rechtstreeks aan het EMS en de vastgoedadministratie
- Aardfout- en temperatuurbewaking: extra zekerheid voor de installatie, geïntegreerd in hetzelfde meetpunt
Deze meetdata is de fundering onder alles: zonder betrouwbaar inzicht geen eerlijke verrekening, geen congestiemanagement en geen onderbouwde optimalisatie.
Een pand uit 2004 dat nu meer kan dan menig nieuwbouwpand. Alles is meetbaar, alles is stuurbaar, en de afrekening loopt vanzelf.
Het resultaat
Een pand uit 2004, volledig gemoderniseerd en klaar voor de eisen van de komende jaren. De beheerder rekent af op werkelijk verbruik. De eigenaar weet precies wat het pand doet.
En misschien wel het belangrijkste: er is ruimte voor groei. Omdat het EMS het vermogen bewaakt en slim verdeelt, kunnen huurders nu uitbreiden met activiteiten die veel vermogen vragen. Denk aan extra laadpunten of zwaardere apparatuur. Wat eerst een harde grens was, is nu een stuurbaar geheel.